2. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:                       

tradición (transferencia de la propiedad)

Están definidas en los Arts. 1474 y 1486 CCV   

                                                                                        

LA TRADICION: Consiste en la transferencia de la propiedad de la cosa vendida Art. 1256 CCV : es consecuencia de la obligación de dar que viene aparejada con la entrega de la cosa y su conservación hasta la entrega de la misma.

FORMAS DE HACER LA TRADICION:

EN EL CASO DE LOS INMUEBLES:

*Art 1488 CCV otorgamiento del documento de   propiedad.

* No necesariamente debe ser protocolizado, más sin embargo el mismo tiene dos finalidades:

- Oponibilidad erga ommes

         - Concretiza la tradición

EN EL CASO DE LOS MUEBLES: (Art 1489 CCV)

   a) Entrega real  dando y dando

   b) Entrega de la llave de los edificios que los contienen

   c) Por el sólo consentimiento de las partes:

   * Cuando el comprador ya tiene posesión de la cosa

   * Si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta

EN EL CASO DE LAS COSAS INCORPOREAS: (Art 1490 CCV)

GASTOS DE LA TRADICION:

En lo referente a los inmuebles el vendedor debe cancelar el impuesto al SENIAT conforme las previsiones de la ley tributaria. Salvo el caso de que la misma hubiere sido constituída como Vivienda Principal.

Impuestos estadales y municipales corren por cuenta del vendedor

Inmueble debe contar con la ficha catastral

Si el inmueble es de una persona jurídica deberá presentarse Acta de Asamblea que autoriza la venta.

   * Ver facultades de los Administradores en el Acta Social

Ambos otorgantes deberán dar fe de estar autorizados para el acto de transferencia

RIF comprador y vendedor

Art 168 CCV si los otorgantes son casados

Comprador cancela derechos de registro y honorarios de abogado

LUGAR, TIEMPO Y MODO DE LA TRADICION:  

Art 1492 CCV  =>   Si no se ha estipulado otra cosa, en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de venta

Art 1494 CCV   =>   La cosa debe entregarse en el estado en  que se halle en el momento de la venta.

   * los frutos son del comprador desde el día de la venta

   * la obligación de entregar comprende accesorios y todo necesario uso (Art 1495 CCV)

   * Garantía de cabida (Art 1496 CCV). Caducidad: 1 año (Art 1500 CCV)

   * Derecho de retención: (Art 1493 CCV)

   *vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.

   *insolvencia

SANCIONES POR FALTA DE TRADICION:

* Art 1167      Resolución              Daños y perjuicios                    

*Demora no dolosa exonera del pago de daños y perjuicios

 *En el caso de la aceptación haberse producido de forma tácita o expresa elimina posibilidad de resarcimiento de daños y perjuicios.

  

EL SANEAMIENTO: (Art 1503 CCV)

Es aquella obligación que tiene el vendedor de responder al comprador   por:

   a) posesión pacífica de la cosa (EVICCION)

   b) vicios ocultos (GARANTIA DE APROVECHAMIENTO)

       SANEAMIENTO POR EVICCION:

 proviene de una sentencia que ha tenido resultado adverso al comprador, defensa de la posesión de la cosa ante una perturbación emanada de un proceso judicial, de una demanda incoada por un tercero que pretenda tener derechos sobre la cosa, la perturbación debe emanar de una pretensión incoada contra la titularidad jurídica de la propiedad del comprador.

- Reivindicación

-Ejecución de Hipoteca

 El saneamiento que debe el vendedor por una posible evicción, no es otra cosa que encarar él, directamente, el juicio que se ha planteado contra los derechos de propiedad que supuestamente tenía sobre la cosa antes vendida.

DESPOJO => INVASION: no generan obligación de sanear

Es una obligación natural del contrato de venta (Art 1504 CCV)

*Evicción total

 Responde

 *Evicción parcial

 Comprende cargas aún no declaradas (Art 1515 CCV) que de ser conocidas hubieren influído en el consentimiento y en el precio.

Implica indemnización al comprador por los daños sufridos, provenientes de la evicción o de los desgravámenes.

Comprende su compromiso de no causarle perturbaciones

Art 1506 CCV  obligación persiste

OJO: Mala fé

Evicción compromete la responsabilidad antes de la venta

No es de orden público (Art 1505 CCV)

Saneamiento por hecho propio  => siempre

TIPOS DE EVICCION  => Art 1504 CCV

   * total

   * parcial   => parte de la cosa sea divisa o indivisa

                   =>recuperación parcial de lo pagado

   * menor => reivindicación por parte de terceros de derechos de usufructo, servidumbres, etc, sobre la cosa, siempre y cuando la posesión pacífica y provechosa del comprador no sea vea afectada

REQUISITOS PARA QUE SURJA:

*Debe ser actual: la perturbación debe ser probada por el comprador

*La causa debe ser anterior a la venta (Art 1117 CCV)

REGLAS DEL PRECIO EN CASO DE EVICCION:

*Disminución del precio (Art 1509 CCV)

           *Derecho de retención (Art 1509 CCV)

OTRAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR DERIVADAS DE LA EVICCION:

   1. Aumento del precio de la cosa para la época de la evicción (Art 1510 CCV)

   2. Obligación del vendedor de reembolsar las mejoras útiles (Art 1511 CCV)

   3. Reembolso por parte del vendedor de mala fe de todos gastos hechos por el comprador (Art 1512 CCV)

   4. Obligaciones particulares en casos de evicción parcial

      * Art 1513 CCV

      *  Art 1514 CCV

   5. Obligaciones en caso de evicción menor:

   *Art 1515 CCV

EFECTOS DE LA EVICCION:

1.- El vendedor debe restituir el precio pagado por el comprador (Art 1508, núm. 1 CCV)

 2.- El vendedor debe restituir al propietario que ha reivindicado la cosa, los frutos de ella (Art 1508 CCV)

3.- El vendedor debe restituir las costas del pleito

 4.- Los daños y perjuicios, así como los gastos y costas del contrato.

ACCIONES DEL COMPRADOR PRODUCTO DE LA EVICCION: 

 El comprador puede citar al obligado por la evicción. Esta cita es la llamada cita de saneamiento.

La cita de saneamiento permite al comprador oponer al vendedor la sentencia que se dicte entre el comprador y el tercero reclamante de evicción.

 No se produce sustitución procesal, es decir, el vendedor no pasa a ocupar la posición del comprador.

El comprador evita, con la cita por saneamiento al vendedor, que el vendedor se apoye en el Art 1517 CCV que hace cesar su obligación cuando no recibe la notificación de la demanda según el C.P.C y prueba que si tenía medios para defenderse, y ser absuelto.

Efectuando la cita de saneamiento el comprador evita los juicios que tendría que instaurar contra el vendedor al terminar el juicio con quien pretenda la evicción.

LAPSO PARA HACER EFECTIVO EL SANEAMIENTO POR EVICCION:

Pretensión:  Demandando el saneamiento por evicción del vendedor: Puede ser ejercida por un lapso de diez (10) años como una acción personal, contando dicho lapso desde una sentencia de evicción con autoridad de cosa juzgada.

Caduca la obligación de sanear por causa de evicción por prescripción decenal? (Art 1979 CCV) La misma sólo es efectiva durante los diez (10) años posteriores a la venta.

SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS:

CONCEPTO: es la obligación del vendedor de responder por los vicios o defectos ocultos que disminuyan el goce provechoso de la cosa (Art 1518 CCV)           

ESENCIA: Cuando un vicio oculto amenaza el uso provechoso de la cosa, por razones ligadas a la existencia misma de la cosa y que únicamente pudieran remediarse con reparaciones mayores, o tumba y reconstrucción de la cosa, lo cual haría inexistente el objeto de la venta; también procederá el saneamiento que debe el vendedor.

CATEGORIAS:

*Vicios ocultos que hacen inadecuado el uso provechoso de la cosa.

*Vicios ocultos que disminuyan el uso provechoso de la cosa

*Vicios ocultos que amenazan la existencia de la cosa, sin que puedan obviarse las reparaciones mayores

Pueden existir tanto en muebles como en inmuebles

REQUISITOS:

   * Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida la hagan impropia para el uso al cual estaba destinada

   * Que el vicio o defecto oculto disminuya su uso, y, de ser conocido por el comprador éste se hubiere abstenido de comprarla, o pudiere haber ofrecido un menor precio (Art 1518 CCV)

   * Que el vicio o defecto sea oculto. El vendedor no está obligado al saneamiento de vicios que pudieren ser aparentes; y, por lo tanto conocidos por el comprador (Art 1519 CCV)

   * Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa (Art 1520 CCV)

EFECTOS:

El comprador puede escoger entre:

   a) Devolver la cosa y obtener la restitución de su dinero

   b) Quedarse con la cosa obteniendo una disminución del precio pagado, mediante la restitución de una cierta cantidad estimativamente representativa de esa disminución (Art 1521 CCV)

   c) Cuando el vendedor procedió de mala fe, puesto que conocía los vicios o defectos de la cosa, y no los mencionó al comprador, procede la restitución del precio y el resarcimiento de daños y perjuicios (Art 1522 CCV)

   d) El vendedor de buena fe, sólo debe restituir el precio pagado y reembolsar los gastos que haya tenido el comprador (Art 1523 CCV)

   e) En caso de perecimiento de la cosa por sus defectos, la pérdida es de cargo del vendedor quien está obligado a restituir el precio y hacer las demás indemnizaciones a que hubiere lugar (Art 1524 CCV)

   f) En caso de pérdida de la cosa por un caso fortuito, la misma corre por cuenta del comprador (Art 1524 CCV)

ACCIONES DEL COMPRADOR EN CASO DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS:

 PRETENSIÓN REDHIBITORIA: es aquella que obedeciendo a iniciativa del comprador persigue resolver o deshacer la venta, por haberse descubierto un vicio oculto de la cosa, obligándose el comprador a devolver la cosa, y el vendedor a restituirle el precio pagado.

 EXCEPCION: en caso de remates judiciales (Art 1525 CCV)

PRETENSIÓN ESTIMATORIA O QUANTI MINORIS: es aquella que permite al comprador quedarse con la cosa y recibir del vendedor una cantidad de dinero representativa de la disminución que ha sufrido el precio de la cosa por efecto del vicio oculto. (Art 1521 CCV)

DETALLES:

*El comprador puede ejercer uno u otra acción mientras no exista la sentencia de cosa juzgada.

*Cuando no se pueda restituir la cosa, por haber enajenado la cosa u otra causa, el comprador debe escoger la acción estimatoria, es decir, recibir un precio estimado.

*El comprador que ha gravado la cosa antes de conocer el vicio o defecto, debe liberar el gravamen de cosa para después ejercer la acción redhibitoria.

LAPSOS PARA INTENTAR LA PRTENSIÓN REDHIBITORIA Y LA ESTIMATORIA POR ANALOGIA

COSAS INMUEBLES: el lapso es de un (1) año desde la tradición (Art 1525 CCV).

Algunos autores sostienen que procede el lapso de 10 años derivado de la responsabilidad del constructor (Art 1637 CCV)

SI LA COSA ES UN ANIMAL: (Art 1525 CCV)

*La pretensión redhibitoria sólo procede por los vicios determinados por la ley o por los usos locales

 SI LA COSA ES OTRO MUEBLE: (Art 1525 CCV)

*Se  ejerce dentro de los tres (3) meses siguientes a la entrega de la cosa.

GARANTIA DEL BUEN FUNCIONAMIENTO:

CONCEPTO: Es el compromiso del vendedor de responder, ante el comprador, por el buen funcionamiento de la cosa durante un tiempo determinado.

 LAPSO DE CADUCIDAD PARA LA DENUNCIA: el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes en el plazo de un (1) año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor. (Art 1526 CCV)

DIFERENCIA  ENTRE GARANTIA DE BUEN FUNCIONAMIENTO Y SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS: la primera no contempla el pago de indemnizaciones por daños y perjuicios, mientras que la segunda sí.