miércoles, 1 de junio de 2011

5.1 ORIGENES Y CARACTERISTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL


Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como “Código Napoleón”. En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual “... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios” y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio. Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro.
La característica básica de la propiedad horizontal como comúnmente se la entiende hoy en día es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.
Así, las partes de uso privado (es decir, los departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.)  están sujetos  a la propiedad colectiva  de todos los propietarios  del edificio. Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes individuales sin incluir también en la transacción al derecho sobre las partes comunes, o viceversa.
La naturaleza particular de la propiedad horizontal ha dado origen a la
interpretación de que el objeto sobre el cual se ejercen los derechos de propiedad es una combinación de partes individuales y colectivas conocida como “unidad funcional”. Desde un punto de vista legal, por lo tanto, la propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de propiedad que podría ejercer una sociedad o asociación de propietarios que asignara los departamentos a sus diferentes miembros pero retuviera los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario (que en ese caso sería la propia sociedad). También difiere del concepto de “propiedad comunitaria”, en el cual todos los propietarios son dueños de todo y el uso exclusivo de algunas partes del edificio se establece a través de arreglos contractuales.
En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios” o junta de condominio, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un “documento de condominio y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados a la junta de condominio. 

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