miércoles, 1 de junio de 2011

5.3 CONCLUSIONES Y CONSIDERACIONES GENERALES.


Precisado lo anterior y practicando un análisis de la ley que rije la materia bajo estudio observamos lo siguiente:
¿Que es la propiedad horizontal?
Es la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tenga sólida a la vía pública, directamente o por pasaje común.

¿Que son los apartamentos o locales?
Es la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente que tenga  sólida a la vía pública directamente o a través de un espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
 
Régimen legal de los apartamentos o locales
Art. 3 de la ley de propiedad horizontal
a) respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.
b) Mantener un buen estado de conservación, su propio apartamento  o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de personas por quienes deben responder.
c) Consentir las reparaciones que exijan el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de  servicios comunes  de interés general acordada por el 75% de los propietarios, en las condiciones prevista en el artículo 9 de la presente ley, teniendo derecho a que se resarza los daños y perjuicios.
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos literales anteriores.
e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada del  inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, establecimientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.
f) No producir ruidos, ni molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral, a las buenas costumbres.

Las cosas comunes
Son cosas comunes:
_Los terrenos que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción.
_ Las paredes, estructura, techo, vestíbulos, escaleras, vías de entrada.
_ Azoteas, patios, jardín, depósitos y lo que indique el documento de condominio.

Derechos de los propietarios sobre  las cosas comunes
Articulo 6 de la ley de propiedad horizontal
Los derechos de los propietarios sobre las cosas comunes son inherentes a la  propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se consideraran comprendidas en cualquiera de los actos del artículo 2 de esta ley que nos habla que podrán enajenarse, grabarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte.

Gastos comunes

Según artículo 11 de la ley de  propiedad. Son gastos comunes a todos los propietarios o aparte de ellos, según el caso: 
a) los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes.
b) Lo que hubiere acordado como tales por el setenta y cinco por ciento  (75%) por lo menos de los propietarios
c) Los declarados comunes por la  ley o por documento de condominio

Documento de condominio
Articulo 26 de la ley de propiedad horizontal
Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios el inmueble declarando por documento protocolizado en la correspondiente oficina subalterna de registro su voluntad es destinarlo para hacer enajenado por apartamento o locales.

Contenido del documento de condominio
Este documento contendrá, además de las descripciones de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos, dependencia de que consta, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a ciertos números de apartamentos con expresión de cuales son los apartamentos; la indicación precisa  del destino dado al edificio, el valor  que se le da al edificio y en el que se atribuye a cada un de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible  de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y su derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que  pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

La junta de condominio
Deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes  que llenaran sus faltas en orden a su elección, quedan designadas  por  la asamblea general de copropietarios y sus integrantes durando un año (1) en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectas de su seno se elegirá un presidente.

La junta deberá constituirse en un plazo no menor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta  de setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales  y  será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta ley.
La junta de condominio decidirá  por mayoría de votos y tendrá las atribuciones  de vigilancia y control sobre la administración que establece el reglamento de la  presente ley y, en todo caso, tendrá la siguiente:
a) convocar en caso de urgencia a la asamblea de los copropietarios.
b)   Proponer a la asamblea de copropietarios la destitución del administrador.
c) Ejercer las funciones del administrador en caso de que la asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
d) Velar por el uso que haga de las cosas comunes y adaptar la reglamentación que fuera necesaria.
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.

¿Que es multipropiedad?

La ley define a la multipropiedad como el derecho indiviso, por el cual se adquiere la propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial vacacional o recreacional de carácter turístico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentran así como sobre las instalaciones y servicios conexos y áreas comunes del desarrollo inmobiliario, con sujeción a un calendario en cuanto al derecho de uso y disfrute exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el propio contrato y documento de condominio.

¿Qué es copropietario?
Grupo de personas que son propietarios de bienes y comparten intereses comunes.

¿Qué es propter rem?
Puede definirse como la obligación dotada, a pesar de ser accesoria a un derecho real principal, de una autonomía que la separa en el mismo grado, del derecho real y del de crédito u obligación personal; impone a su deudor, como también posteriormente a los poseedores de la cosa, pero exclusivamente en razón y en la medida de la posesión de ésta, un acto positivo, sin que por ello la obligación real se transforme en ningún caso, en derecho real o de crédito”. Las obligaciones propter rem solo se encuentran con los derechos reales principales, pero se distinguen de ellos por gozar de un carácter particular.

Las obligaciones propter rem se han explicado como ‘relaciones jurídico-reales’ de las que no emana derecho subjetivo alguno. El criterio enlaza con la problemática de carácter procesal, subrayándose como, en su virtud, mientras el derecho subjetivo de crédito provoca una declaración judicial de condena, tocante a las relaciones objetivas, sólo es dable fijar su existencia por vía de una sentencia meramente declarativa. Las obligaciones propter rem se asientan en una diversidad de titularidades enunciadas a continuación:
Obligaciones propter rem nacidas de un conflicto de vecindad.

Obligaciones propter rem derivadas de la relación de usufructo.
Obligaciones propter rem derivadas del derecho de servidumbre.
Obligaciones propter rem implícitas en el estado de copropiedad.
Obligaciones propter rem privativas del sistema de propiedad horizontal.
Obligaciones propter rem inherentes al fenómeno de la accesión.
Obligaciones del tercer poseedor de la finca hipotecada”.

Funciones del administrador de condominio
Son las siguientes funciones:

 1. Cuidar los bienes de dominio común;
2. Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados;
3. Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios;
4. En el caso a que se refiere el inciso primero del artículo 36 de la ley, contratar por cuenta y cargo del propietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquel no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 de éste reglamento;
5. Ejecutar los actos de administración y conservación; como asimismo ejecutar los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación;
6. Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto de fondo común de reserva y primas de seguros de incendio, previstos en la ley y en este reglamento;
7. Velar por la observancia de las disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, de la ley y del presente reglamento y, en general, de las normas legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte;
8. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios con las facultades del inciso primero del Artículo 7° del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.
9. Citar a reuniones de la asamblea;
10. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen el reglamento de copropiedad y las normas legales y reglamentarias vigentes sobre copropiedad inmobiliaria;
11. Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias, así como sus bienes, dentro del condominio, denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez competente;
12. Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos, que correspondan a la localidad donde está ubicado el condominio;
13. Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del condominio;
14. Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento de copropiedad;
15. Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación ilícito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea, por copropietarios o por terceros;
16. Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador, conforme a la facultad que le confiere el inciso quinto del artículo 36 de la ley, podrá ingresar forzadamente a una unidad, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración, dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los responsables del desperfecto ocurrido.
17. Proponer al Comité de Administración la adopción de medidas para resguardar el ingreso al condominio de personas ajenas a éste; sea en calidad de visitante o de prestadores de servicios;
18. En general, todas aquellas otras funciones que específicamente le encomiende la ley, el presente reglamento, el reglamento de copropiedad, o le asigne el Comité de Administración.

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