miércoles, 1 de junio de 2011

6.8 VENTA DE PARCELAS QUE FORMAN PARTE DE UN INMUEBLE GRAVADO.


La Ley busca resguardar al comprador en caso de que recaiga una carga o gravamen sobre la parcela respectiva, asegurándose de que llegue a su conocimiento dicho gravamen. Para esta hipótesis se ha dispuesto:
Si los contratantes presentan para su protocolización un documento de venta de parcelas que sean parte de un inmueble gravado por cualquier título, el Registrador debe advertir expresamente al comprador de la existencia de los gravámenes y de todos sus elementos, dejando constancia de ello en la correspondiente nota de registro, siempre y cuando en el documento de venta no se indique la existencia del gravamen, o su caso, las menciones que se exigen para la Hipoteca en el Art. 13. (Art. 11)
Es Anulable a petición del adquirente, el contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier título, siempre que en el mismo no se exprese la existencia del gravamen o si en el caso de que la venta sea por documento registrado, el Registrador no hace, en ausencia de tal expresión, la advertencia respectiva. (Art. 12)
Cuando se realiza la venta de parcelas que pertenecen a un inmueble hipotecado se genera de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Parcelamiento o de Urbanización. A tal efecto, en el Documento de Venta debe de señalarse el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que debe pagar el adquirente al enajenante, luego de deducir o restar de dicho precio lo que deberá entregarse directamente al acreedor hipotecario (Art. 13, encab y ap. 1). En este aspecto se toma el mismo sistema de la Ley de Propiedad Horizontal: La división de pleno derecho del crédito garantizado y de la hipoteca
Se establece que solo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables (Art. 13, apt. 2).
Como una nota es importante aclarar que como la enajenación de las parcelas que forman parte de un inmueble hipotecado produce la división del crédito y la hipoteca, es indispensable exigir el consentimiento del acreedor hipotecario para destinar el inmueble gravado a ser enajenado por parcelas y por oferta pública pues caso contrario, la destinación indicada lesionaría sus derechos.

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